Posted by: management2008 | พฤศจิกายน 28, 2009

ดูไบ! เหยื่อฟองสบู่อสังหาริมทรัพย์

การเคลื่อนไหวอันน่าประหลาดใจของดูไบ เกี่ยวกับการปรับโครงสร้างบริษัทที่เป็นดั่งเพชรเม็ดงาม พร้อมประกาศขยายเวลาชำระหนี้ของบริษัทดูไบ เวิลด์ สร้างความตื่นตะลึงแก่ผู้คนในแวดวงธนาคารและผู้บริหารในดูไบ ซึ่งดูเหมือนเพิ่งหายจากอาการอกสั่นขวัญแขวน สืบเนื่องจากวิกฤติการเงินโลก

คำประกาศนี้ ได้ทำให้บรรยากาศในดูไบสะดุดลง หลังจากช่วงไม่กี่เดือนที่ผ่านมา มีเครื่องชี้หลายประการว่า ปัจจัยพื้นฐานทางเศรษฐกิจกำลังฟื้นตัวอย่างช้าๆ โดยได้แรงหนุนจากราคาน้ำมันที่ปรับตัวขึ้นอีกครั้ง จากภาวะตกต่ำเมื่อปลายปี 2552 แม้ดูไบไม่ได้ผลิตน้ำมันในปริมาณมากนัก แต่รายได้จากการขายน้ำมันก็หล่อเลี้ยงนครรัฐแห่งนี้

ตลอดเวลาที่ผ่านมา ดูไบเป็นศูนย์กลางของความเฟื่องฟูอันน่าละลานตาในอ่าวเปอร์เซีย โดยเฉพาะช่วงฤดูร้อนปี 2551 เมื่อราคาน้ำมันดิบในตลาดโลกทะยานแตะระดับ 140 ดอลลาร์ต่อบาร์เรล ส่งผลต่อเนื่องให้มีการลงทุนเกี่ยวเนื่องกับน้ำมัน และการใช้จ่ายอย่างเพลิดเพลิน

ในช่วงที่ดูไบเรียกทั้งเสียงวิจารณ์และชื่นชมครั้งใหญ่ เมื่อเปิดตัวโรงแรมมูลค่า 20 ล้านดอลลาร์ (660 ล้านบาท) บนเกาะรูปต้นปาล์มที่รังสรรค์โดยฝีมือมนุษย์เมื่อปลายปี 2551 นั้น วิกฤตการเงินโลกก็เริ่มส่งผลกระทบมาถึงดูไบ ทำให้ราคาอสังหาริมทรัพย์เริ่มดิ่งลง ความวุ่นวายที่ตามมาอยู่ในรูปของการที่บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ของรัฐบาลและเอกชน พากันชะลอ หรือยกเลิกโครงการ ลดคนงาน และหยุดชำระค่าใช้จ่ายต่างๆ

เมื่อไม่มีแหล่งรายได้จากน้ำมันเข้ามามากนัก ดูไบจึงต้องพึ่งพาตลาดตราสารหนี้ เพื่อระดมทุนไปใช้จ่ายในโครงการสาธารณูปโภคขนาดใหญ่ และชำระหนี้ที่กู้ยืมมาก่อนหน้านี้ อันเป็นเงินก้อนที่นำไปอุดหนุนการเติบโตจนพุ่งลิ่วในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา สแตนดาร์ด แอนด์ พัวร์ ประเมินว่าดูไบและบริษัทของรัฐบาลมีหนี้ที่ต้องชำระในช่วง 3 ปีหน้า เกือบ 5 หมื่นล้านดอลลาร์

อย่างไรก็ตาม ที่ผ่านมา รัฐบาลสามารถชำระหนี้ระหว่างประเทศได้ครบจำนวนตามกำหนด พร้อมยื่นมือเข้าช่วยเหลือทางการเงินสำหรับบริษัทของรัฐบางแห่ง

แต่กระนั้น บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์หลายแห่งที่เป็นของรัฐ ยังค้างชำระผู้รับเหมาระหว่างประเทศเป็นเงินก้อนใหญ่ โฆษกสมาคมที่ปรึกษาและวิศวกรรมในกรุงลอนดอนเผยว่าบริษัทดูไบยังค้างชำระเงินถึง 200 ล้านปอนด์ (1.1 หมื่นล้านบาท) เฉพาะกับผู้รับเหมาะอังกฤษชาติเดียว ซึ่งตัวเลขนี้นับว่าลดลงแล้วจาก 400 ล้านดอลลาร์ เมื่อตอนต้นปี

นักวิเคราะห์ส่วนใหญ่ และแม้แต่ผู้บริหารในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ คาดว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์จะใช้เวลาหลายปีกว่าจะฟื้นตัวกลับมาสู่ระดับของเมื่อปี 2551 เพราะซัพพลายที่ยังเหลือค้างอยู่ตั้งแต่ช่วงเฟื่องฟู

บริษัทที่ปรึกษาอสังหาริมทรัพย์ คอลลิเออร์ อินเตอร์เนชันแนล ชี้ว่าแม้มีการชะลอหรือยกเลิกโครงการไปหลายร้อยในปีนี้ แต่ก็คาดว่าการก่อสร้างใหม่ๆ จะทำให้พื้นที่อาคารสำนักงานของดูไบเพิ่มขึ้น 2 เท่าภายในปี 2554 ขณะที่การศึกษาพบว่าอัตราการครอบครองอาคารสำนักงานในตึกที่สร้างเสร็จเมื่อเร็วๆ นี้ อยู่ที่ระดับเพียง 41% พร้อมประเมินว่าเมื่อช่วงปลายไตรมาสที่ 3 ราคาพื้นที่สำนักงานและที่อยู่อาศัยลดลง 58% และ 43% ตามลำดับ

นอกจากนั้น การเปลี่ยนแปลงตัวบุคคลก็อาจเป็นปัจจัยหนึ่ง ที่ทำให้เรื่องยุ่งเหยิงเข้าไปอีก เพราะชีคโมฮัมเหม็ด เจ้าผู้ครองนครดูไบ ได้ปรับเปลี่ยนทีมเศรษฐกิจ โดยดูเหมือนได้มีการกันผู้บริหาร 3 คนที่เป็นตัวตั้งตัวตีในโครงการขนาดใหญ่ต่างๆ ออกไป จากนั้นก็ปลดผู้บริหารดาวรุ่งที่เพิ่งถูกดึงตัวเข้าไปดูแลหน่วยงานด้านการเงินของรัฐบาล

หากถามความเห็นของชาวดูไบเกี่ยวกับปัญหาที่กำลังเผชิญหลังจากเศรษฐกิจขยายตัวรวดเร็วมา 6 ปี ชาวดูไบบางคนกลับไม่รู้สึกประหลาดใจ อย่างนักธุรกิจในอุตสาหกรรมสิ่งทอรายหนึ่งที่กล่าวว่าแม้รัฐบาลไม่ปริปากเรื่องนี้และผู้คนก็ไม่ได้พูดถึง แต่ข่าวเกี่ยวกับปัญหาของดูไบไม่ถือเป็นเรื่องน่าประหลาดใจสำหรับคนที่นี่เลย

เพราะผู้คนวิตกเกี่ยวกับสถานการณ์มาระยะหนึ่งแล้ว พร้อมยกตัวอย่างค่าไฟฟ้าที่ปรับขึ้นมา 2 ครั้งนับจากเดือนกรกฎาคม แม้นักธุรกิจรายนี้ไม่ได้เกี่ยวข้องกับตลาดอสังหาริมทรัพย์ แต่ก็ทราบมาว่าหลายคนในธุรกิจดังกล่าวหายตัวไปในชั่วข้ามคืน โดยหากไปที่สนามบินจะพบว่ามีรถยนต์ถูกจอดทิ้งไว้มากมาย

ผู้บริหารจากอีกบริษัทหนึ่ง กล่าวว่า ดูไบก็เหมือนหลายประเทศที่ได้รับผลกระทบอย่างหนักจากวิกฤติการเงินโลก แต่ข่าวลือที่ว่ามีรถยนต์ 5,000 คันถูกจอดทิ้งไว้ที่สนามบิน ซึ่งมีที่จอดรถแค่ 1,950 คัน เป็นเรื่องไม่จริง

พลิกเบื้องหลังวิกฤติ

ดูไบ เป็นนครรัฐ 1 ใน 7 ของสหรัฐอาหรับเอมิเรตส์ (ยูเออี) ซึ่งแต่ละนครรัฐมีการปกครองโดยตระกูลของนครรัฐเอง และสมาชิกของแต่ละนครรัฐก็มีผลประโยชน์ทางธุรกิจจำนวนมหาศาล โดยดูไบปกครองโดยตระกูลอัล มัคทูม

รัฐบาลดูไบเป็นเจ้าของบริษัทที่สำคัญ 3 แห่ง ได้แก่ ดูไบ โฮลดิง ที่บริหารงานโดยโมฮัมเหม็ด อัล เจอร์กาวี ดูไบ เวิลด์ ซึ่งบริหารงานโดยสุลต่านบิน ซูลาเยม และบริษัทอินเวสต์เมนต์ คอร์ปอเรชั่น ออฟ ดูไบ (ไอซีดี) โดยเมื่อสัปดาห์ที่ผ่านมา ผู้ปกครองดูไบได้เปลี่ยนแปลงคณะกรรมการของไอซีดี ด้วยการแต่งตั้งบุตรชาย 2 คนเป็นกรรมการ และปลดนายเจอร์กาวี และนายโมฮาเหม็ด อาแลบบาร์ ประธานบริษัทอีมาร์ พรอพเพอร์ตีส์

ในส่วนของดูไบ เวิลด์ ซึ่งเป็นบริษัทด้านการลงทุนของชีคโมฮาเหม็ด ไบ ราชิด อัล มัคทูม นั้น ประกอบด้วย บริษัทดีพี เวิลด์ ซึ่งเป็นบริษัทยักษ์ใหญ่ด้านการบริหารท่าเรือ และบริษัทนาคีล ซึ่งเป็นบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ และเป็นเจ้าของโครงการชื่อดังซึ่งเป็นคฤหาสน์หรูบนหมู่เกาะ ซึ่งสร้างขึ้นเป็นรูปต้นปาล์ม

สำหรับดูไบ โฮลดิง นั้น รวมถึงบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ซามา ดูไบ ดูไบ พรอพเพอร์ตีส์ และทัตเวียร์ ซึ่งกำลังจะถูกรวมเข้ากับบริษัทอีมาร์ของนายอาแลบบาร์โดยเป็นส่วนหนึ่งของไอซีดี

หนี้ส่วนใหญ่ของดูไบซึ่งได้รับผลกระทบจากวิกฤติการเงินได้เพิ่มสูงขึ้นจากบริษัทดูไบ เวิลด์ โดยการประกาศของรัฐบาลดูไบมีขึ้น เนื่องจากดูไบ เวิลด์ ต้องการที่จะเลื่อนการชำระหนี้พันธบัตรซูกัก วงเงิน 3.5 พันล้านดอลลาร์ ซึ่งจะครบกำหนดไถ่ถอนในวันที่ 14 ธ.ค. และมีตราสารหนี้ในวงเงิน 3.6 พันล้านเดอร์แฮม ที่จะครบกำหนดไถ่ถอนในวันที่ 13 พ.ค. 2010 ขณะที่บริษัทลิมิทเลส ซึ่งเป็นผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ของดูไบ เวิลด์ อีกรายหนึ่ง มีหุ้นกู้ในวงเงิน 1.2 พันล้านดอลลาร์ ที่จะครบกำหนดไถ่ถอนในวันที่ 31 มี.ค. 2010

นครรัฐอาบู ดาบี ซึ่งปกครองโดยตระกูลอัล นาฮายัน ยังไม่ได้เข้าดำเนินการช่วยเหลือดูไบโดยตรง ซึ่งจะส่งผลกระทบอย่างมีนัยสำคัญทางการเมืองโดยตรงต่อความเป็นอิสระของดูไบในการดำเนินงานในฐานะสมาชิกที่สำคัญของยูเออี

ทั้งนี้ ดูไบยังคงมีความเชื่อมโยงทางการค้ากับอิหร่าน แม้มีความตึงเครียดอย่างต่อเนื่องระหว่างอิหร่านและยูเออี เกี่ยวกับความขัดแย้งด้านดินแดนและโครงการนิวเคลียร์ของอิหร่าน

ด้านธนาคารกลางของรัฐบาลกลางยูเออี ซึ่งตั้งอยู่ในอาบู ดาบี ได้ซื้อพันธบัตรที่ออกโดยรัฐบาลดูไบในช่วงต้นปีนี้เป็นมูลค่า 1 หมื่นล้านดอลลาร์ จากทั้งหมด 2 หมื่นล้านดอลลาร์ และเมื่อกลางสัปดาห์ธนาคาร 2 แห่งของอาบูดาบีได้ซื้อพันธบัตรดูไบอีก 5 พันล้านดอลลาร์

อาบู ดาบี เป็นที่ตั้งของแหล่งน้ำมันส่วนใหญ่ของยูเออี โดยยูเออี ซึ่งมีประชากรน้อยกว่า 5 ล้านคน เป็นประเทศผู้ส่งออกน้ำมันรายใหญ่อันดับ 3 ของโลก และมีกองทุนความมั่งคั่งที่ใหญ่ที่สุดในโลก ซึ่งได้แก่ สำนักงานการลงทุนแห่งอาบู ดาบี ซึ่งบริหารสินทรัพย์ราว 5-7 แสนล้านดอลลาร์

โฉมหน้าอภิมหาโครงการ

ดูไบ ขยายตัวอย่างพุ่งลิ่วในช่วงทศวรรษที่ผ่านมา เพราะได้แรงหนุนจากโครงการด้านอสังหาริมทรัพย์และการท่องเที่ยวจำนวนมาก ในบรรดาโครงการล่าสุดที่ใกล้เสร็จสิ้นรวมถึง เบิร์จ ดูไบ อาคารสูงที่สุดในโลกที่ระดับความสูงกว่า 800 เมตร มีกำหนดเปิดตัววันที่ 4 ม.ค. อาคาร 160 ชั้น ซึ่งสร้างมาตั้งแต่ปี 2547 แห่งนี้ ใช้เงินลงทุนไปประมาณ 1 พันล้านดอลลาร์ และเป็นส่วนหนึ่งของโครงการ ดาวน์ทาวน์ เบิร์จ ดูไบ มูลค่า 2 หมื่นล้านดอลลาร์ ที่ประกอบด้วย ดูไบ มอลล์ ซึ่งมีร้านค้า 1,200 ร้าน และได้รับการอ้างถึงว่าเป็นชอปปิงเซ็นเตอร์ที่ใหญ่ที่สุดในโลก

เมื่อปลายปีที่แล้ว ดูไบ ประกาศโครงการขนาดใหญ่ อย่างเมืองใหม่ จูเมราห์ การ์เดนส์ มูลค่า 9.5 หมื่นล้านดอลลาร์ และ นักฮีล ฮาร์เบอร์ แอนด์ ทาวเวอร์ ความสูง 1 กิโลเมตร ในย่านธุรกิจมูลค่า 2.8 หมื่นล้านดอลลาร์

โครงการ ปาล์ม จูเมราห์ 1 ใน 3 เกาะที่เนรมิตขึ้นมาใหม่เป็นรูปต้นปาล์ม ก่อสร้างเสร็จเรียบร้อยแล้ว และเป็นแหล่งที่ตั้งของอพาร์ตเมนต์ โรงแรม และ วิลล่าแบบหรูหรานับพันแห่ง โดยมีคนดัง อย่าง แบรด พิตต์ และ เดวิด เบ็คแฮม เข้าไปจับจองเป็นเจ้าของ

โรงแรมหรู “แอตแลนติส เดอะ ปาล์ม” บนเกาะ ปาล์ม จูเมราห์ ถือเป็นแหล่งดึงดูดนักท่องเที่ยว ด้วยจำนวนห้องพัก 1,539 ห้อง ขณะที่ เบิร์จ อัล-อาหรับ อวดอ้างตัวเองว่าเป็นโรงแรมระดับ 7 ดาว

อย่างไรก็ดี “เดอะ เวิลด์” หมู่เกาะจำลองแผนที่โลก ซึ่งประกอบด้วยเกาะเล็กเกาะน้อยจำนวน 300 เกาะ ยังห่างไกลจากคำว่าแล้วเสร็จ และแผนการสร้าง ดูไบแลนด์ สวนสนุกมูลค่า 6.4 หมื่นล้านดอลลาร์ ก็หยุดชะงัก

โปรลีดส์ บริษัทวิจัยการตลาด ประเมินว่า โครงการต่างๆ มูลค่า 5.82 แสนล้านดอลลาร์ หรือประมาณ 45% ของโครงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ทั้งหมด ต้องหยุดชะงัก เนื่องจากวิกฤติเศรษฐกิจโลก แต่โครงการเก่าหลายโครงการเสร็จสมบูรณ์แล้ว และสามารถเปิดบริการได้ รวมถึง เฟสติวัล ซิตี้ ซึ่งประกอบด้วยอพาร์ตเมนต์ 20,000 หลัง อาคารสำนักงาน 50,000 แห่ง ห้องพัก 3,500 ห้อง ภัตตาคาร 100 แห่ง และศูนย์การค้า 2 แห่ง

นอกจากนี้ ดูไบยังมีจุดดึงดูดนักท่องเที่ยวอีกสองแห่ง คือ มอลล์ ออฟ เอมิเรตส์ เปิดดำเนินการเมื่อปี 2548 และ สกี ดูไบ ลานสกีในร่มขนาดใหญ่ที่สุดในโลก


ใส่ความเห็น

Fill in your details below or click an icon to log in:

WordPress.com Logo

You are commenting using your WordPress.com account. Log Out / เปลี่ยนแปลง )

Twitter picture

You are commenting using your Twitter account. Log Out / เปลี่ยนแปลง )

Facebook photo

You are commenting using your Facebook account. Log Out / เปลี่ยนแปลง )

Google+ photo

You are commenting using your Google+ account. Log Out / เปลี่ยนแปลง )

Connecting to %s

หมวดหมู่

%d bloggers like this: